17 juni 2021

de belangrijkste wijzigingen aanpak overdrachtsbelasting.

De hele aanpak van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr) is gewijzigd vanaf 1 januari 2021. Er is meer aangepast dan alleen de tarieven. Rob Timmermans van Impact Groep (hypotheekspecialist en trainer) heeft de belangrijkste wijzigingen voor je uitgelicht. Zo helpen we jou en jouw klanten samen verder.

Tot 2021 werd het afbakeningsvraagstuk of een pand fysiek wel of niet als ‘woning’ kon worden aangemerkt (en daarmee het 2%- of het 6%-tarief van toepassing was) voor het grootste deel vanuit de jurisprudentie bepaald. Hierbij was het vooral belangrijk of het pand naar aard bestemd was om te bewonen op het moment van overdracht.

Vanaf 1 januari 2021 geldt dit nog steeds. Maar nu telt ook of een fysieke woning daarbij kwalificeert als ‘eigen woning’ waar de belastingplichtige anders dan tijdelijk het hoofdverblijf heeft. In dat geval is het 2%-tarief van toepassing óf de nieuwe startersvrijstelling. Als de woning niet als ‘eigen woning’ kwalificeert dan wordt het 8%-tarief gebruikt.

(nieuwe) voorwaarden startersvrijstellingen.

De startersvrijstelling is een vrijstelling voor zowel starters als doorstromers. Daarbij geldt:

  • de leeftijdseis (bij overdracht moet je tussen de 18 en 35 jaar oud zijn)
  • een verklaring bij de notaris dat de woning als hoofdverblijf bewoond gaat worden en de startervrijsteling niet eerder is gebruikt
  • per 1 april 2021 dat de hoogte van de koopsom en de (getaxeerde) woningwaarde niet hoger mag zijn dan € 400.000
  • dat per verkrijger wordt bepaald of wordt voldaan aan de voorwaarden van de startersvrijstelling

aanpak zesmaandentermijn is veranderd.

De aanpak van het doorleveren van de woning binnen de zesmaandentermijn is ook aangepast. Tot 1 januari 2021 gold bij het doorleveren van de woning binnen deze termijn dat de koper alleen overdrachtsbelasting verschuldigd was over de waardevermeerdering van het huis. Voor de woning gold ook maar één tarief: het 2%-tarief.

Omdat per 1 januari 3 tarieven van toepassing kunnen zijn op dezelfde woning is er een aanvullende regeling in art. 13 lid 4 van de Wbr opgenomen. Hierin is geregeld dat het voordeel van de koper van een woning is beperkt tot de feitelijk verschuldigde overdrachtsbelasting verminderd met de bij de eerdere overdracht (binnen 6 maanden voorafgaand aan de huidige overdracht) al betaalde overdrachtsbelasting.

Dat betekent dat het voordeel voor de koper van een woning bij een doorlevering binnen de zesmaandentermijn (waarover de koper 8% overdrachtsbelasting verschuldigd is maar waarbij bij de eerst levering 2% overdrachtsbelasting is betaald) niet hoger kan zijn dan die 2% die bij de eerste overdracht is betaald.  

voorkomen van misbruik van de tarieven.

Om misbruik van de tarieven bij een levering te voorkomen heeft de wetgever aangegeven hoe de onderzoekstaak van de notaris is uitgebreid:

  • de notaris zal vooral letten op de juiste toepassing van het 2% en 8%-tarief en de startersvrijstelling
  • de belastingdienst controleert verder of de kopers voldoen aan de voorwaarde dat de woning als hoofdverblijf bewoond wordt (de vuistregel is dat de koper de woning ten minste 6 maanden na de verkrijging bewoont. Dat geldt niet bij bijzondere omstandigheden)
  • als er misbruik wordt gemaakt van de startersregeling of van het lage 2%-tarief volgt een naheffing, vermeerderd met belastingrente en eventueel met een bestuurlijke boete die kan oplopen tot 100% van de verschuldigde overdrachtsbelasting

webinar gemist?

Op 20 mei 2021 gaf Rob Timmermans een webinar over dit onderwerp. Kijk het hier terug.